Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke

Als Mietwohngrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke sind amtssprachlich diejenigen Grundstücke bezeichnet, die mit Miethäusern oder mit Wohn- und Geschäftshäusern bebaut sind. Deren Bewertung erfolgt im Ertragswertverfahren nach

a) Bodenwertanteilen, vergleichbar mit der Bewertung von unbebauten Grundstücken unter Hinzurechnung von

b) Gebäudeertragsanteilen. Deren Wert ergibt sich nach Abzug der Bodenwertverzinsung aus dem um die Bewirtschaftungskosten reduzierten verbleibenden Gebäude-Reinertrag durch Multiplikation mit einem aus Restnutzungsdauer des Gebäudes und Liegenschaftszinssatz gebildeten tabellierten Vervielfältiger.

Die maßgebliche Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt sich nach dem Abzug des Gebäudealters von den tabellierten Vorgaben der Gesamtnutzungsdauer, und zwar für
- Mietwohngebäude: 80 Jahre
- Gemischt genutzte Gebäude: 70 Jahre.

Der Liegenschaftszinssatz orientiert sich an den Veröffentlichungen des örtlich zuständigen Gutachterausschusses im Grundstücksmarktbericht.

 

Fehlen im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Angaben zum Liegenschaftszinssatz finden diese Ersatz durch die gemäß $ 188 BewG bestimmten Vorgaben für
Mietwohngrundstücke	5,0 %
Gemischt genutzte Grundstücke:
Gewerbenutzung bis zu 1/2	5,5 %
Gewerbenutzung über 1/2	6,0 %
Geschäftsgrundstücke	6,5 %

 

Ermittlung des Mindestwerts gemäß § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG

Durch die Feststellung des differenzierten Ertragswerts, nach a) dem Bodenwert und b) dem Ertragswert der baulichen Anlagen, wird zu ermitteln sein, ob der Ertrag nach der Verzinsung des Bodenwerts noch eine auskömmliche Verzinsung der baulichen Anlagen gewährleistet.

Dies ist insbesondere bei älteren Gebäuden erforderlich, weil hohe Investitionen häufig nur zu unbedeutender Verlängerung der Restnutzungsdauer des Gebäudes führen und oftmals nur unzureichende Ertragssteigerungen bewirken.

Bei wirtschaftlich überalterten Gebäuden ist daher deren Abriss empfohlen, um das Grundstück für eine wirtschaftlich vernünftige Bebauung zu verwenden.

Als maßgebliches Grundvermögen ist in solchen Fällen ausschließlich der Bodenwert (Vergleichswert des unbebauten Grundstücks) der Besteuerung zugrunde zu legen.

Wertbeeinflussende Merkmale , wie z. B. Lage, Zuschnitt, Beschaffenheit des Baugrunds (Freilegung) werden nicht berücksichtigt.

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